Nový stavebný zákon 2025: Čo sa zmenilo a ako sa vás to týka?

Od 1. apríla 2025 platí na Slovensku nový stavebný zákon – prvá zásadná zmena po takmer 50 rokoch. Priniesol nové pravidlá pre povoľovanie stavieb, skracovanie lehôt, elektronizáciu a tiež prísnejšie podmienky pre nelegálne stavby. Ako sa táto legislatíva dotkne developerov, majiteľov domov a ľudí, ktorí plánujú stavať či upravovať svoju nehnuteľnosť?

Prečo vznikol nový stavebný zákon?

Predchádzajúci zákon z roku 1976 bol už neaktuálny. Spoločnosť sa zmenila – zo svojpomocného stavania prešli Slováci na dodávateľský model, výstavba je rozsiahlejšia a komplexnejšia. Doterajšie konania trvali mesiace a úrady nestíhali dodržiavať lehoty. Nová legislatíva preto zaviedla jasné pravidlá a nástroje, ktoré majú procesy zrýchliť a zjednodušiť.

Kľúčová zmena: Fikcia súhlasu

Najvýraznejšou novinkou je fikcia súhlasu. Ak dotknutý orgán alebo právnická osoba nevydá stanovisko do 30 dní, automaticky sa považuje, že súhlasí.

• Už žiadne čakanie mesiace na vyjadrenie cestárov, polície či obce k územnému plánu.
• Platí to aj pri ohlásení drobných stavieb – ak úrad nereaguje, berie sa to ako súhlas.
• Pre stavebníkov a developerov je to zásadné zrýchlenie procesu.

Zrušenie dvojkrokovosti: Územné a stavebné konanie sa spojilo

Doteraz bolo potrebné absolvovať územné konanie a až následne stavebné konanie. Nový zákon ich spája do jedného procesu – konania o stavebnom zámere.

• Projektant vypracuje stavebný zámer a vyžiada si stanoviská.
• Obec (ako stavebný úrad) konanie prerokuje a vydá rozhodnutie.
• Projektová dokumentácia sa už iba overuje, nejde o nové správne konanie.

Výsledok? Čas konania by sa mal skrátiť z približne 300 dní na 90 dní.

Zjednodušenie pre drobné a jednoduché stavby

Nový zákon mení definíciu drobných stavieb:

• Nemusia mať doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe.
• Drobná stavba = taká, ktorá podstatne neovplyvní okolie (napr. prístrešok, záhradný domček, letná kuchyňa do 50 m²).
• Mini domy s funkciou bývania už patria medzi jednoduché stavby a vyžadujú stavebné konanie.

Oplotenie podľa nových pravidiel

• Pevné nepriehľadné materiály → max. 1,6 m.
• Priehľadné ľahké materiály → max. 2 m. Vyššie ploty sa považujú za jednoduchú stavbu.

Ohlásenie a fikcia súhlasu

• Stavby do 50 m², podzemné do 25 m² a stavby na lesných pozemkoch vždy potrebujú ohlásenie.
• Ak je stavba bližšie ako 2 m od hranice pozemku, ohlásenie je povinné.
• Ak úrad do 30 dní nevydá rozhodnutie, nastáva fikcia súhlasu.

Fotovoltika a obnoviteľné zdroje energie

Novela výrazne uľahčuje inštaláciu solárnych panelov a ďalších obnoviteľných zdrojov:

• Do 50 kW výkonu → bez povolenia a bez ohlásenia.
• 50 – 100 kW → na ohlásenie.
• Nad 100 kW → stavebné povolenie.

Pre domácnosti je to veľký posun – panely na strechu si dnes viete nainštalovať bez papierovania.

Elektronizácia: Portál výstavby

Zákon zavádza povinnosť, aby úrady spracovali podania aj elektronicky. Vznikol portál výstavby, kde:

• stavebník získava záväzné stanoviská online,
• eliminuje sa potreba osobne obchádzať úrady,
• proces má byť transparentnejší a rýchlejší.

Nelegálne stavby: posledná šanca na legalizáciu

Ak máte stavbu bez kolaudácie či povolenia, pozor:

• Do marca 2029 ich ešte môžete zlegalizovať podľa starých predpisov.
• Po tomto termíne nebude dodatočná legalizácia možná.
• Čierne stavby bude možné iba odstrániť.

Nové sankcie a zodpovednosť

• Za nelegálnu výstavbu v chránenom území hrozí pokuta až 200 000 €.
• Zhotoviteľ stavby nesie priamu zodpovednosť za vady a chyby – pokuty sa môžu udeľovať priamo jemu.
• Stavebný dozor zostáva povinnosťou stavebníka alebo zhotoviteľa.

Čo si z novely odniesť?

Nový stavebný zákon 2025 prináša:

• zrýchlenie procesov cez fikciu súhlasu,
• spojenie konaní do jedného,
• jasnejšie pravidlá pre drobné stavby,
• zjednodušenie pre fotovoltiku a OZE,
• elektronizáciu a portál výstavby,
• poslednú možnosť zlegalizovať čierne stavby do 2029.

Pre developerov znamená zákon menej byrokracie pri veľkých projektoch. Pre majiteľov domov je najväčším benefitom jednoduchšie povoľovanie drobných stavieb a solárnych panelov.

Záver

Aj keď prax ukazuje, že aplikácia zákona prináša aj problémy a otázky, základný cieľ je jasný: zrýchliť a sprehľadniť povoľovanie stavieb na Slovensku. Ak plánujete stavbu, prestavbu či len drobnú úpravu, odporúčame vopred sa oboznámiť s konkrétnymi ustanoveniami zákona – vyhnete sa zbytočným prieťahom a nepríjemnostiam.